MBS – powrót do przeszłości

Bezpośrednie interwencje banku centralnego polegające na zakupie MBS-ów mają przyczynić się do spadku długoterminowych stóp procentowych, wspierać rynek kredytów hipotecznych oraz wpłynąć na ogólną poprawę sentymentu na rynku finansowym. Dlaczego Rezerwa Federalna ukierunkowała swoje działania na skup właśnie tej klasy aktywów? Aby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba cofnąć się do definicji MBS. MBS są papierami wartościowymi powstającymi w wyniku sekurytyzacji aktywów hipotecznych. Przepływy pieniężne z tych instrumentów uzależnione są od regularności spłat kredytu przez inicjującego pożyczkobiorcę.  Na rynku amerykańskim wiodącą rolę emitentów stanowią quasi-rządowe agencje (Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac, and Farmer Mac), które w sposób uregulowany zabezpieczają emisje. Chociaż nowe emisje stanowią tylko cień wolumenu sprzed kryzysu, w dalszym ciągu odgrywają one kluczową rolę w refinansowaniu kredytów udzielanych przez banki komercyjne. Faktem jest, że kupując  40 mld USD MBS-ów miesięcznie, FED stanie się wiodącym graczem na rynku nowych emisji, których wolumen miesięcznie wynosi około 120-125 mld.

Mechanizm transmisji

Działania te mają na celu obniżyć stopę procentową kredytów hipotecznych, zwiększając tym samym popyt na zakup nowych domów oraz refinansowanie dotychczasowych kredytów.  W sytuacji kiedy FED wyczerpał już cały arsenał niestandardowych działań monetarnych, poprawa sytuacji na rynku nieruchomości mogłaby być kołem zamachowym amerykańskiej gospodarki. Niższe stopy procentowe oraz łatwiejszy dostęp do kredytów mają zachęcić amerykańskie gospodarstwa domowe do zakupu nowych domów i mieszkań, zwiększając tym samym aktywność na tym rynku oraz stabilizując ich ceny. 

Z jednej strony historycznie niskie stopy procentowe zwiększają zdolność kredytową  oraz stanowią silną zachętę  zakupu dla osób nieposiadających jeszcze swojej nieruchomości. Dodatkowo osoby posiadające kredyt o wyższym oprocentowaniu mogą go refinansować po niższej stopie procentowej, zwiększając tym samym ilość środków, które mogą przeznaczyć na konsumpcję.

Z drugiej strony rosnący popyt na zakup nieruchomości pozytywnie wpłynie na ich ceny. W konsekwencji może to przyczynić się do zwiększenia tzw. „efektu bogactwa” (zmiana wydatków konsumpcyjnych spowodowana zmianą realnej wartości majątku) wśród amerykańskich konsumentów i wpłynąć pozytywnie na ich nastroje, a co ważniejsze, bieżącą konsumpcję.

Czy taki pozytywny scenariusz jest prawdopodobny? Zależy to od spełnienia szeregu warunków, na które FED może w pewny stopniu wpływać (rynek kredytowy) oraz czynników egzogenicznych wynikających z sytuacji panującej na danym rynku. Wydaje się, że w tym kontekście warto byłoby przyjrzeć się układowi sił, który obecnie kształtuje amerykański rynek nieruchomości.

Fakty z amerykańskiego rynku nieruchomości

Z punktu widzenia makroekonomicznego udział prywatnego budownictwa mieszkalnego w amerykańskim PKB historycznie kształtuje się na poziomie 5% PKB (w ostatnich latach spadł do około 2,7%). Nie należy jednak zapominać o wydatkach konsumentów na usługi mieszkaniowe (m.in. czynsz, opłaty licznikowe), które wynoszą około 12% PKB[1]. Jeśli dodamy do tego inne wydatki ponoszone w celu nabycia i zagospodarowania nieruchomości, a także z tytułu obsługi brokerskiej, prawnej czy ubezpieczeniowej, staje się widoczne, jak duże przełożenie ma ten sektor w kształtowaniu produktu krajowego brutto. Sektor budowlany należy również do jednego z najbardziej   cyklicznych i wrażliwych na wahania koniunkturalne pod względem tworzonych miejsc pracy. Według wyliczeń Krajowego Stowarzyszenia Budowniczych Domów (NAHB), na jedną budowę domu jednorodzinnego przypadają trzy miejsca pracy, a apartamentu - jedno miejsce pracy.

Wrześniowe dane o liczbie rozpoczętych budów (zanalizowany odczyt na poziomie 872 tys.) wskazują na znaczące ożywienie w tym sektorze (około 15-proc. dynamika wzrostu względem roku poprzedniego). Jest to jednak wciąż znacząco poniżej długoterminowej średniej oscylującej w okolicach 1,7-1,8 mln. Przyjmując nawet konserwatywne założenie, że średnia ta mogła zostać wywindowana  w górę przez boom budowlany w latach 2002-2006, i tak mamy do czynienia ze znaczącym niedoborem mieszkaniowym w dłuższej perspektywie. W obliczu rosnącej liczby obywateli amerykańskich w nadchodzących latach obecne niskie tempo konstrukcji nowych domów jest nie do podtrzymania i będzie wymagało zwiększenia. Według powyższych wyliczeń budowa 0,5 mln nowych domów pozwoli na aktywizację 1,5 mln bezrobotnych Amerykanów, co pokazuje, jak ważna jest odbudowa kondycji tego sektora.

O pozytywnej perspektywie tego rynku może świadczyć  liczba wydanych pozwoleń na budowę domów. Wskaźnik ten jest dobrym prognostykiem przyszłej koniunktury na rynku mieszkaniowym USA. Od kwietnia 2011 rośnie on niemal nieprzerwanie (październikowy odczyt na poziomie 894 tys.), a dynamika jego wzrostu na poziomie ponad 10% pokazuje, że firmy budowlane w coraz większym stopniu zauważają rosnący popyt ze strony klientów, którzy dotychczas wstrzymywali się z decyzjami inwestycyjnymi w obliczu niepewnej sytuacji gospodarczej.

Powyższe dwa wskaźniki obrazują głównie aktywność po stronie podażowej. Z tego też powodu warto byłoby zorientować się, czy strona kupujących przejawia sygnały ożywienia. Również w tym przypadku możemy mówić o wzroście aktywności. Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Handlu Nieruchomościami (NAR) we wrześniu sprzedaż domów na rynku wtórnym wzrosła w ujęciu rocznym do 4,75 mln. Daje to dynamikę 10% w skali roku przy spadających zapasach niesprzedanych domów w niektórych stanach.

Dołek cenowy już za nami?

Zestawiając sytuację niedoboru nowych mieszkań, cechującą często lata pokryzysowe, z rosnącym popytem ze strony klientów, można zaobserwować długo oczekiwany  wzrost cen nieruchomości, który jest światełkiem w tunelu dla wielu ekonomistów.

Pozytywny trend potwierdził opublikowany we wrześniu indeks cen domów S&P/CaseShiller. Ceny domów w 20 największych aglomeracjach w Stanach Zjednoczonych wzrosły w lipcu o 1,2% w skali roku. W 16 na 20 miast ceny były wyższe niż przed rokiem. Był to już trzeci miesiąc wzrostu indeksu z rzędu, który w ujęciu styczeń – lipiec zyskał w tym roku najwięcej od 2005 r.

Mimo wielu pozytywnych sygnałów z amerykańskiego rynku nieruchomości  wciąż istnieje szereg czynników, które negatywnie oddziałują na ten rynek. Głównie zalicza się do nich niestabilną sytuację w gospodarce światowej, zaostrzone wymogi kredytowe, ograniczoną podaż kredytów,  delewarowanie amerykańskich gospodarstw domowych oraz ich słabą historię kredytową.

Ogólny bilans wydaje się jednak przemawiać za scenariuszem ożywienia sytuacji na amerykańskim rynku nieruchomości. Oprócz widocznej poprawy niemal we wszystkich kategoriach wskaźników ekonomicznych kluczowa staje się również zdeterminowana postawa FED-u. Rezerwa Federalna dostrzega rangę problemu i zdaje sobie sprawę, że bez znaczącego ożywienia na rynku nieruchomości amerykańska gospodarka jeszcze długo nie wróci do potencjalnego tempa wzrostu. Dlatego też ostatni program luzowania ilościowego (QE3) polegający na comiesięcznym skupie papierów wartościowych opartych na kredytach hipotecznych ma zachęcić Amerykanów do inwestycji w domy.

[1] Dane Departamentu Handlu USA.

Opracowania zawarte w portalu inwestycyjnym www.gazetatrend.pl nie są rekomendacjami w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Wydawca i autorzy nie ponoszą odpowiedzialności za szkody poniesione w wyniku decyzji inwestycyjnych podjętych na podstawie opracowań publikowanych w ramach portalu inwestycyjnego www.gazetatrend.pl.

Wszelkie opinie i oceny zawarte w niniejszym serwisie wyrażają indywidualne opinie osób je sporządzających w dniu ich publikacji i nie mogą być interpretowane jako podstawa do podejmowania jakichkolwiek decyzji dotyczących inwestycji dokonywanych przez czytelnika.

Dodatkowe ikony wykorzystane na zasadach licencji Creative Commons: famfamfam Silk oraz FatCow.